家を建てるなら知っておきたい「お金のこと」

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住宅ローンは数十年に渡って返済する巨額の借り入れです。人生の中でも1回するかしないか。日常、触れることがない金額なだけに、生活実感としても湧きにくいのが特徴です。

それだけに、「どこで借りたらいいの?」「どんな種類があるの?」「資金計画はどうすればいい?」「住宅以外に掛かるお金はあるの?」など、よく分からないことばかりではありませんか?

だからといって、「お金のことはよく分からないからプロに全部お任せ」というスタンスだと、将来、返済が苦しくなって、生活が困窮したり、最悪、家を手放したりすることにもなりかねません。

そこで、この記事では、家を建てるときに知っておきたいお金やローンについて見ていきます。

借入先の種類

家を建てるときのローンの借入先には、大きく分けると次の三つがあります。

民間融資

銀行や信用金庫、JAなど、民間の金融機関が扱う商品です。民間の商品だけに、金利や条件、特徴もさまざまです。十分な比較検討が必要です。

フラット35

住宅金融支援機構と民間の金融機関が連携して扱う商品です。高気密・高断熱住宅など、優良住宅の普及を目的にしています。住宅金融支援機構の技術基準をクリアしないと適用されません。丸山工務店の家はフラット35に適用できる家づくりに努めています。

公的融資

自治体など、公的機関が扱う商品です。財形貯蓄を行っている人が受けられるものや、都道府県や市町村が融資しているものがあります。

金利タイプの種類

「ローン」といえば最も気になるのが金利です。三つのタイプがあります。

固定金利型

借り入れから完済まで同一金利の商品です。返済金額が計算できるため、資金計画が立てやすいメリットがあります。金利はやや高めです。「金利上昇リスクを負いたくない」「将来設計をやりやすくしたい」人に合っています。

変動金利型

金融動向により金利が変動する商品です(5年間は金利固定。6年後の変動率は上限あり)。低金利ですが、返済総額の算出が難しい商品です。「金利の動向は自分で判断する」「多少変動があっても余裕がある」人に合っています。

固定金利期間選択型

固定金利型と変動金利型の中間的な商品です。一定期間金利が固定できます。メリット、デメリットは変動金利型と基本的には同じです。「返済が短期間」「金利が下がることに期待」する人に合っています。

返済方法の種類

返済方法には、次の二つの種類があります。

元金均等返済

借り入れた元金を返済年数で均等に割り、それに利息を加えた方法です。最初の返済額は多く、徐々に返済額が少なくなります。

元利均等返済

毎月の返済金額が一定の方法です。返済計画が立てやすいメリットがあります。

資金計画では年収と返済額のバランスが重要

家は、手持ちのお金でサクッと建てられる簡単な買い物ではありません。そのため、「ローンの借り入れができるなら家を建てたい」のように、「どのぐらい借り入れできるか」(イニシャルコスト)に意識が向くのも当然です。しかし、資金計画では、「どのぐらい借り入れできるか」よりも、「どのぐらいなら毎月安全に返済できるか」(ランニングコスト)で計画を立てることが重要です。

なぜなら、返済は「総額」ではなく、「毎月の収入と返済額のバランス」で決まるからです。

例えば、借入先がフラット35の場合、審査基準は年収400万円未満なら返済負担率は30%まで、400万円以上なら35%までです。ここでいう、返済負担率とは……

返済負担率 = 年間返済額/年収

のことです。ここから、毎月9万円(年間108万円)返済するために必要な年収を計算してみましょう。上記の式から年収を求めるには……

年収 = 年間返済額/返済負担率

となり、108万円 / 0.3 = 324万円の年収があれば借り入れできることになります。

しかし、ここでいう年収は「額面上の支給額」です。実際には手取りの支給額しかありませんから、これでは借り入れができても、ローンが支払えないことになります。

そこで、返済負担率は額面上の年収の25%とみておくのが安全でしょう。先ほどの条件で返済負担率を年収の25%とすると、必要な年収は108万円 / 0.25 = 432万円となります。

家を建てるには諸費用も掛かる

また、家を建てるには土地代と建築費用のほかに、さまざまな費用が掛かります。資金計画には、これらの費用もみておく必要があります。

一般的な諸費用の一例をまとめました(なお、状況によっては必要のない場合もあります)。

税金・登記

  • 印紙税 1~3万円
  • 登録免許税 8~10万円
  • 司法書士への報酬 6~10万円
  • 固定資産税 5~10万円
  • 不動産取得税 3~10万円

ローン・保険

  • 住宅ローン事務代行費 0~10万円
  • ローン融資手数料、または、ローン保証料 フラット35の場合借入金額の2%ほど
  • 保証会社事務手数料 3~5万円
  • 団体信用生命保険 年間5~10万円
  • 火災・地震保険料 年間3~5万円

その他

  • 追加工事費(地盤調査や改善など)
  • 建築確認申請費
  • 地鎮祭、上棟式費
  • 引っ越し費

助成金も積極的に活用しよう!

家づくりを支援するために、国や地方自治体、省エネ対策など、さまざまな助成金や補助金、税制の優遇などのプログラムが用意されています。

補助金については、【知っ得!2016年度版】新築で使える省エネ住宅補助金まとめにもまとめています。併せてご覧ください。

太陽光発電の売電でローンを軽減する方法も

直接的なお金やローンの話とは少し異なりますが、太陽光発電の売電で、ローンを軽減する方法もあります。

例えば、売電実績で検証!雪国新潟・長野の太陽光発電は元が取れる?で紹介しているご家庭では、太陽光発電の売電で、設置費用が8年で返済できる試算が出ています。

家に掛かる収支全体を含めて考えてみるといいでしょう。

まとめ

家を建てるときのお金やローンについて見てきました。

ローンの商品はとてもたくさんありますので、最終的には建築会社や金融商品を扱っている会社と相談することになるでしょう。

しかし、「よく分からないから全部お任せ」というスタンスは危険です。専門家の声も聞きながら、自身でもよく考えて、ゆとりを持った資金計画を立てたいものですね。

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